Enrique Losantos (JLL) cree que el mercado podría «casi seguro» volver a una situación muy activa a finales de 2023

Enrique Losantos-JLLEnrique Losantos – JLL España.

Que propiedad España entra en la fase final del año con niveles récord de volumen de inversión, pero todavía tiene que hacer frente a la progresiva subida de los tipos de interés. Por ahora. Enrique LosantosConsejero Delegado de la consultora JLL en España «probablemente» un primer semestre «muy apático»pero considera «casi seguro» que el mercado volverá a la alta actividad a finales de 2023.

El experto explica que los inversores “están de moda prepárate»esperando el ajuste de ingreso y los costes de financiación, dos parámetros afectados por la subida de tipos de interés. En la misma semana, el presidente del Banco Central Europeo (BCE) cristina lagarde, ha confirmado que la entidad subirá los tipos tanto como sea necesario para lograr la estabilidad y entrar en la «fase adecuada». En su opinión, la inflación aún no ha tocado techo.

Aunque no tiene la «bola de cristal» para predecir cómo será el próximo ejercicio, su visión es positiva. En el primer trimestre de 2023, el La inflación debe ser controlada en los Estados Unidospor lo que es probable que la corrección golpee a Europa en la primera mitad del año.

¿Es un buen momento para invertir en bienes raíces o no?

Losantos explica que hay dos conductor que requieren la inversión y que están relacionados con ella. uno es ellos ingresodebido al aumento de las tasas de interés, que ajuste de precio, o la necesidad de que el mercado vuelva a fijar el precio. el otro que Impacto en los costes de financiación provocado por este aumento. Así que no solo eso funciona ajuste de precio: «con el aumento de los costes de financiación convertirse en riqueza caro al mismo precio«.

“No puede ser”, explica Losantos, porque “en un contexto de mayor volatilidad, los precios deberían ser más baratos”. La situación incide en “la simetría que existe entre financiar costes superiores a los límites superiores Corrientes», dijo Losantos, «que hay personas en todo el espectro de inversión que necesitan desesperadamente financiación, o han sido financiadas, para invertir y que ahora no pueden».

Si la financiación ayudó de antemano Mejorando la rentabilidad de las inversiones, ahora es al revés. «Se financian y deterioran el rendimiento porque es más caro que ellos tasa de capitalización oh a rendir inviertes en». En este escenario, Losantos cree que los inversores que tenían que invertir están esperando a que estos dos parámetros se ajusten. En otras palabras, «Estás en un modo de Listo«.

Por otro lado, muchos de estos inversores se enfrentan a eventos de refinanciación. “Muchos de los que han recibido financiación en estos entornos de 200-250 puntos básicos ahora descubrirán que alcanzarán no menos de 400-450-500 puntos básicos. de los costes de financiación cuando era probable que el rendimiento de sus inversiones fuera menor”, ​​explica el experto.

Losantus reflexiona «muy probable» que estas refinanciaciones resulten en eventos de venta para consolidar ganancias anteriores y evitar entrar en procesos de refinanciamiento que los perjudiquen.

Además, este espectro de inversión dos extremos. la mayor parte Venala mayoría de los inversores que son Capital social. Según Losantos, «no porque no esté financiado, probablemente porque ya tienen su financiación en las empresas mantenera través de la emisión de bonos y la emisión a más largo plazo”. Por lo tanto, el refinanciamiento no es crítico para ellos, están en “un mercado”. Vena menos competitivos, las personas con las que solían competir se han ido. Esto, según Losantos, crea oportunidades para este mercado Vena inversionista en Capital social.

En el otro extremo, provocado precisamente por los eventos de refinanciación y la volatilidad, continúa Losantos: “Encontrará al inversor más oportunista, incluso al prestamista más oportunista, que ve que ahora tiene más oportunidades de invertir en un mercado mucho más estrecho y mucho menos concurrido con mucha menos profundidad”.

¿Cómo cree que se verán los números en la industria de bienes raíces a fines de 2022?

A pesar de la incertidumbre, JLL confirma que este año será un año récord en cuanto a volumen de inversión y que la gran mayoría de los compromisos de inversión se cumplirán a pesar de la ralentización.

¿Cómo será el 2023? El consejero delegado de JLL España cree que “El primer semestre probablemente será muy apático”. Una de las razones sería la falta de volumen de inversión. Por otro lado, sin embargo, el suministro será muy importante, por lo que no habrá problema de producto.

«Se podría dar la paradoja -que sería muy llamativa- de que con los ajustes de precios necesarios, los volúmenes de inversión serían tan altos como los que tuvimos este año». Menos competencia, menos competencia, un mercado más volátil, más oportunista, más que Capital social y con muchos vendedores que “ingresan al mercado, forzadas o no, o con afán de consolidar beneficios”, subraya.

Losantos cree que el año que viene esto y otros muchas paradojas dado el contexto de volatilidad e incertidumbre que domina la actualidad inmobiliaria. En su opinión, el mercado podría permanecer activo con muchos menos que muchos durante el próximo año o, por el contrario, estancarse.

Que En el primer trimestre de 2023, la inflación en EE. UU. debería estar “bajo control”.. Si allí se comprueba, habrá un efecto dominó: el experto vaticina que probablemente también se comprobará en Europa en la primera mitad del año. ¿Qué significa traducido? Según el consejero delegado de JLL España, «una flexibilización de las medidas correctoras se trata de las medidas financieras adoptadas por el BCE» que posiblemente supongan una reactivación del mercado, que es lo que ingreso ligeramente recomprimido o totalmente ajustado al precio.

En definitiva, “que nos encontremos muy rápidamente en una situación de gran actividad, es decir uno de los escenarios cubiertos para la segunda mitad del año«. Casi seguro, date prisa para fin de año.

En términos de inversiones, ¿qué activos terminarán mejor y peor el año?

A pesar de la vuelta al contacto presencial, cree que «El mercado de oficinas está en serio peligro, especialmente los mercados marginales y secundarios«. Si bien el segmento vive un fenómeno de desplazamiento, concentración y reducción de espacios, también se está produciendo una transformación de los espacios de trabajo, lo que lleva a muchas empresas a optar por una imagen de oficina diferente, por espacios más atractivos para sus empleados.

Él cree en esta transición. La estructura corporativa debe satisfacer las necesidades de sus empleados. en este regreso a la oficina física y destaca: “En la oficina pasan cosas, en casa pasan mucho menos”.

Por otro lado, con experiencia más allá de los unicornios en el mercado inmobiliario, en la industria centro de datos, cuidado de la salud O Ciencias de la vida«nichos de mercado más estrechos», el director general de JLL España Destacar»un inusual interés renovado en el mundo de comercio al por menor« -un mercado con muy poco arbitraje que casi había sido abandonado- «lo que provocó algunos ingreso muy alto, por correlación y en comparación con el resto clase de activosNo tenían mucho sentido.

«Después de que se determinó que el Comercio electrónico El pastel no se come al 100%, los inversores están mostrando un interés renovado en este segmento”, concluye.

Si ganaras 100 millones de euros en la lotería y tuvieras que invertirlos ahora mismo en bienes raíces, ¿en qué segmento los colocarías?

“Como buen inversor o buen ahorrador, tendrías que diversificar en diferentes direcciones clase de activos«. Losantos gastaría en ello entre el 25 y el 50% de la inversión propiedad porque lo conoce bien, sabe que es muy resistente y funciona muy bien a largo plazo. Con 50 millones de euros probablemente invertiría indirectamente.

«Yo invertiría en Socimis» de todo tipo: un poco entre los «sospechosos habituales porque comercian con descuentos que me parecen increíbles». Aunque está muy ligado a la rentabilidad por dividendo, ahora es muy atractivo y “a medio plazo se recuperará e invertiré muchos millones”.

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