El BCE supone que los precios inmobiliarios caerán por la subida de los tipos hipotecarios

El Banco Central Europeo (BCE) está al comienzo de una fuerte subida de los tipos de interés, que ya han subido del 0% al 1,25% en dos meses. La presidenta de la institución, Christine Lagarde, ha dicho que necesitará entre tres y cinco reuniones más para completar esos aumentos. La consecuencia más inmediata fue la subida del euríbor, que pasó de terreno negativo en marzo a prácticamente superar el 2% este mes. Frankfurt espera que estos aumentos de precios se traduzcan en los precios de la vivienda, que se han disparado en varios países en los últimos años e incluso están formando burbujas en los Países Bajos o Luxemburgo. En concreto, el BCE estima que por cada punto que suban los tipos hipotecarios, los precios podrían caer hasta un 9% en dos años.

Uno de los efectos colaterales de la extraordinaria expansión de los bancos centrales en los últimos años ha sido la creación de burbujas. Han aparecido en los activos más tradicionales, como los bricks, y los más disruptivos, como el universo de las criptomonedas y los activos virtuales. El BCE hizo referencia a estos excesos al hablar de la «exuberancia» mostrada por varios mercados. Algunos no han resistido los primeros compases de este nuevo ciclo, en el que los banqueros centrales siguen subiendo los tipos de forma agresiva: los criptoactivos, por ejemplo, ya han perdido dos tercios de su valor en menos de un año. El BCE advierte ahora en el informe económico de los posibles efectos de las subidas en la construcción de viviendas.

Sin embargo, Eurobank se ha referido al mercado de la vivienda en más de una ocasión. En el primer trimestre del año, los precios de la vivienda en la eurozona aumentaron casi un 9,8% en general. Este incremento fue mayor en 11 países, y según Eurostat, destacaron los incrementos en Estonia (21%), Holanda (19,5%) o Lituania (19,1%). Los informes del BCE también mostraron que los hogares holandeses o luxemburgueses también se encontraban entre los más endeudados de la eurozona. España está lejos de repetir una burbuja como la de principios de este siglo, que castigó duramente a toda su economía. Sin embargo, el país también experimentó su mejor semestre en 15 años, con precios que subieron un 8,5% y un volumen de transacciones de segunda mano en una escala que solo se vio durante la burbuja inmobiliaria.

Ante todos estos elementos, el BCE advirtió a sus socios en mayo: “Una subida abrupta de los tipos de interés reales podría desencadenar correcciones en los precios de la vivienda”. En ese momento los tipos de interés estaban al 0% y el Euribor acababa de ser positivo pero todavía estaba en el 0,287%. Ahora las tasas ya están en 1,25% y el índice de referencia mayoritario para las hipotecas de tasa ajustable está en camino de estar por encima del 2% en septiembre. En el Boletín Económico del BCE, publicado este lunes, varios economistas advierten de que los tipos hipotecarios subieron con fuerza en el primer trimestre del año. Más precisamente 63 puntos básicos. Según la compañía, este es el «mayor incremento semestral registrado».

Eurobank señala que la dinámica del mercado inmobiliario ha demostrado ser «muy sensible» a las tasas hipotecarias. A partir de ahí, trate de esbozar qué impacto tendrá el aumento de las tasas de interés en los precios de la vivienda. En condiciones normales, los economistas del BCE estiman que por cada punto porcentual de aumento -y el euríbor ya habrá subido dos en septiembre- la caída sería del 5% en un periodo de dos años, lo que provocaría una mayor caída de la inversión. alrededor del 8%. Sin embargo, la zona euro no viene de un período, sino de un período de ocho años con tipos de interés bajos e incluso tipos de interés negativos. «El impacto de un alza en las tasas hipotecarias sobre los precios de la vivienda y la inversión residencial es mayor».

Cancelaciones en Alemania

El BCE estima que en el entorno actual, por cada punto porcentual de aumento de los tipos de interés hipotecarios, el precio puede caer alrededor de un 9% y la inversión un 15%, también en un periodo de dos años. Sin embargo, los «cambios estructurales» ahora también están afectando los precios. El informe cita un cambio en las preferencias: desde el estallido de la pandemia, los hogares europeos ahora optan por propiedades más espaciosas que les permitan trabajar desde casa. Esta tendencia está provocando un aumento de los precios de las viviendas unifamiliares en países como Francia, Bélgica, Países Bajos y Luxemburgo. “Una preferencia por más espacio también podría respaldar la inversión en vivienda. Los cambios en las preferencias de vivienda causados ​​por la pandemia pueden compensar las tasas hipotecarias más altas y explicar parte de la resistencia observada en el mercado inmobiliario de la zona del euro.

La caída de las inversiones ya se puede observar en Alemania. Y eso se nota no solo en la obra nueva, sino también en las cancelaciones de pedidos. Según el Instituto Ifo, desde el pasado mes de abril se han cancelado “un número sorprendente de proyectos”. “Las condiciones marco para la construcción de viviendas se han deteriorado enormemente en los últimos meses”, dice el instituto, que cita como causas de este deterioro los “costes de producción explosivos” y el aumento de los intereses de financiación. «Eso hace que algunos proyectos no sean rentables», dice Felix Leiss, investigador del ifo.

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